買(mǎi)二手房的步驟流程是什么（盤(pán)點(diǎn)二手房交易注意事項(xiàng)大全）

二手房的具體流程：

一、產(chǎn)調(diào)

簽約前房屋必須進(jìn)行產(chǎn)調(diào)，查詢房屋是否有抵押，是否有查封、是否異議登記、是否有限制交易。查完房本沒(méi)有問(wèn)題的情況下，得看購(gòu)房人是否有購(gòu)房資質(zhì)（需要購(gòu)房資質(zhì)的城市）貸款的客戶提前查詢購(gòu)房人征信及銀行貸款預(yù)審一下是否能貸下款。這些前期在簽約前先產(chǎn)調(diào)一下。

二、房屋性質(zhì)

房屋性質(zhì)確定好以后，針對(duì)房屋性質(zhì)來(lái)了解房屋交易過(guò)戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)。如下：商品房：

1、 契稅：過(guò)戶價(jià)*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）

2、增值稅：2年內(nèi)普宅全額。2年外普通全免，2年內(nèi)非普全額，2年外非普差額

【全額：過(guò)戶價(jià)*5.5% 差額：（過(guò)戶價(jià)-購(gòu)買(mǎi)價(jià)）*5.5% 購(gòu)房發(fā)票金額，發(fā)票丟失去往建委調(diào)原值發(fā)票】

3、 個(gè)稅：（過(guò)戶價(jià)-購(gòu)買(mǎi)價(jià)-合理稅費(fèi)-合理費(fèi)用）*20% （能提供發(fā)票或可查到房屋原值的） 房本或契稅票滿五年且是家庭唯一住宅不需要繳納

經(jīng)濟(jì)適用房5年以上的轉(zhuǎn)商（經(jīng)濟(jì)適用房）

1、 契稅：過(guò)戶價(jià)*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）

2、 增值稅： 非普（過(guò)戶價(jià)-原值）*5.5%， 普宅免收

3、 土地出讓金：過(guò)戶價(jià)*10%-已繳的綜合地價(jià)款

4、 個(gè)稅：（過(guò)戶價(jià)-購(gòu)買(mǎi)價(jià)-合理稅費(fèi)-合理費(fèi)用）*20% 房本或契稅票滿五年且是家庭唯一住宅不需要繳納

上市公房（成本價(jià)）

1、 契稅：過(guò)戶價(jià)*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）

2、 增值稅：2年內(nèi)，全額征收5.5%， 2年外免征 非普免征收

3、 土地出讓金：12.9*面積

4、 個(gè)稅：過(guò)戶價(jià)*1% 【房本或契稅票滿五年且是家庭唯一住宅不需要繳納】

康居房（按經(jīng)濟(jì)適用住房管理）

1、契稅：過(guò)戶價(jià)*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）

2、增值稅：2年內(nèi)普宅全額。2年外普通全免，2年內(nèi)非普全額，2年外非普差額

3、土地出讓金：過(guò)戶價(jià)*3%

4、個(gè)稅：（過(guò)戶價(jià)-購(gòu)買(mǎi)價(jià)-合理稅費(fèi)-合理費(fèi)用）*20% 房本或契稅票滿五年且是家庭唯一住宅不需要繳納

商住房（辦公類）

1、契稅 過(guò)戶價(jià)*3%（不分面積）

2、增值稅 過(guò)戶價(jià)*5.5%（無(wú)票）， 差額5.5%（有票） 【不分年限，不分面積】

3、印花稅 過(guò)戶價(jià)*0.1%

4、個(gè)稅 過(guò)戶價(jià)*20%（無(wú)票） 差額*20%（有票） 【不分年限，不分面積】

5、土地增值稅 過(guò)戶價(jià)*1%（無(wú)票） 差額30%-60%（有票）

增值比例N=（過(guò)戶價(jià)-發(fā)票價(jià)）/發(fā)票價(jià)

0＜N＜50% → 30% 50%≦N＜100% → 40%

100%≦N＜200% → 50% N≥200% → 60%

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兩限房（已滿五年方可上市交易）

1、 契稅：過(guò)戶價(jià)*1%（90平米以下），1.5%(90平米以上)，3%（二套）

2、 土地出讓金：差額35%（現(xiàn)網(wǎng)簽價(jià)-原值）*35%

3、 個(gè)稅：差額20%

三、簽約

雙方簽約居間合同，合同上特別注意的就是，定金的金額，房款的支付條件及付款方式，房屋的最終成交價(jià)格。騰房時(shí)間，貸款的話，確定好貸款額的區(qū)間。違約條款的公平性等，